房地产营销策划书

房地产营销策划书

一段时间的工作在不知不觉间已经告一段落了，我们的工作将会有更高的难度，更高的工作目标，让我们一起来学习写策划书吧。策划书怎么写才合适呢？下面是小编帮大家整理的房地产营销策划书，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

前言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。

××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。

本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。

项目总投资约1800万元。

经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。

根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。

一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。

概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。

二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。

2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。

5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

三、销售目标及目标分解1.销售(招商)目标2.销售目标分解四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。

五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。

(一)项目入市时机及姿态1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20xx年5月份房交会期间开盘(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮;在国庆节、20xx年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。

2.入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。

(二)价格定位及价格策略1.价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。

2.价格定位：整个商业项目的'销售均价为3580元/平方米，其中起价为3328元/平方米，最高价为4000元/平方米。

3.价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。

六、宣传策略及媒介组合(一)宣传策略主题1.个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。

2.区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。

3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。

(二)宣传媒介组合1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。

2.开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。

3.开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。

一、市经济环境的分析和生活结构研究

◆ 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等

◆ GDP发展状况及产业结构情况

◆ 消费品零售总额

◆ 商业增加值

◆ 城乡居民的`人均可支配收入

◆ 城乡居民储蓄存款余额

第二阶段：项目定位阶段

一、 项目的市场定位

◆ 形象定位

◆ 规模定位

二、目标客户定位

◆ 购买商铺的目标群分析

第三阶段：项目规划、设计方案阶段

一、整体规划设计方案

二、建筑风格与立面效果设计方案

三、商铺结构与内部分割方案

四、景观设计方案

五、交通组织设计方案

第四阶段：项目营销策划阶段

一、营销整体规划方案建议书

◆ 营销方式建议

◆ 营销渠道建议

◆ 营销策略建议

◆ 营销计划安排建议

◆ 促销策略建议

这次由广东商学院资源与环境学院主办的第二届“星海岸”杯房地产营销大赛在继承上年首届房地产营销大赛开拓、创新、可行等优点的基础上，秉承公平公正公开的原则，围绕“打造新时代房地产营销策划精英”理念，锐意改革，完善赛制，将给予广大学生更加开阔的创新空间与展示平台。

本大赛涉及多个专业，参赛的同学不仅能参与到实际的房地产营销策划以及楼盘推广的活动中，进入十强者更能获得专业培训与楼盘实地考察的机会，丰富专业知识，提升自身能力。同时，为鼓励大家积极参与， ……此处隐藏38597个字……/p>

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4、宣传策略

建议在本项目推出前投放一定量的软性广告，向市场营造一种"我们推出的不仅是一幢高尚住宅，更是一种高品位的生活模式和身份象征"的概念，待项目推出市场后更以这一概念，通过强有力的立体广告效应，创造浓烈的市场气氛，以达到理想的销售业绩。

4.1、媒体选择建议

⑴广州日报

广州及珠江三角洲地区最大型的报纸之一，是广州首选的地产广告媒体。

⑵羊城晚报

全国十大报业之一，以家庭读者为主，和广州日报配合可以形成极佳的广告效果。

⑶广州电台一、二台、城市之声电台、音乐电台。

价格低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对项目的认识度。

⑷户外广告和指示路牌

①在楼盘附近做指示路牌

②巴士车身广告

③楼盘工地周边围墙广告

4.2、宣传主题

本次广告提案将表现敝司对海景中心的理解

和广告建议，旨在准确体现本项目的整体优势及项目特色，使之能在短时间内建立起本项目的品牌形象，扩大其知名度。并通过一系列新颖而有创意的广告策划，激起消费者对本项目的强烈关注，促使消费者产生购买行动。

竞争对手分析

高质素的物业在现今的广州房地产市场当中，竞争日趋激烈：从风格独特的设计、配套设施、豪华会所、室内装修，到价格战、公关战、广告战等各种营销手段的运用，均挖空心思，务求令到消费者解囊认购。

海景中心所在的黄埔大道中，其市场竞争早已于早年开始。主要竞争对手有天一庄、福金莲花园后期、紫林居及恒安大厦等项，由于上述楼盘的宣传力度略优本案，在市场上已略占优势。而对本项目构成压力。短期内建立具有独特个性的项目品牌形象，锁定目标客户群，引起消费者的注视，促使消费者作出购买行动。

房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。

一、 房地产营销策划的原则

房地产营销策划的原则营销是一项复杂的系统工程，在房地产营销实践中，有很多的规则和原则是必须要把握的。但是其中我们最需要把握的以下三大原则。

1、营销策划必须从客户和市场需要出发

策划人从客户出发，综合分析，投其所好，才能打动他们，夺得更多的市场。

2、始终保持整体营销的观念

营销策划讲究的是创意，因此，策划的灵感与创意一定要忠实于

总的主题。这就要求策划的各个细节环环相扣，在尽量面面俱到的前提下统筹安排，要规范布局、互相协调，目的一致，实现营销的整体性。

3、营销策划与销售紧密呼应

营销策划的最后工作就是销售策划，因此，销售也应该纳入统一的总体策划思路中去。市场与信息的变化是永恒的，策划与销售二者互为表里，彼此修正，紧密呼应，这才是真正负责且科学的营销思维方式。

二、 房地产营销策划的特点

房地产开发企业的面临的首要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要，从而促进商品房的销售，增加利润，加快资金周转。因此，房地产开发首先强调“以人为本”的营销策划。

房地产营销是各种理念的复合理念是营销策划的`灵魂，当代房地产营销策划的主导理念一般包括：

1、人性理念，房地产营销首先要讲求“以人为本”，中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产营销的人性理念提供了坚实的文化基础。

2、生态理念，近代以来，地球环境污染加重，客观上了要求房地产开发必须树立起可持续发展生态理念。

3、智能理念，人类科技水平的迅速发展使房地产开发逐渐从传统的砖瓦营造习惯转向各种新兴材料的应用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供给了人们更加多的服务。

4、投资理念，投资不动产愈来愈成为更多人选择的投资保值手段。

三、房地产营销策划的主要种类

1、房地产投资营销：房地产投资分析是全程营销的起点，是房地产开发的关键，透过细致的市场调查。

2、房地产定位营销：营销房地产的关键在于把握市场脉搏，进行准确的市场定位。细致的市场调查数据，是房地产定位的基石，这只是定量分析的开始，所以进行必要的定性分析是相当关键的。

3、房地产规划设计营销：房地产规划设计是房地产营销的第三个流程，经过准确的市场定位，根据目标客户群设计相应的房地产。

4、房地产形象营销：通过项目的整体包装，以到位的形象营销向消费者传达良好的企业形象、品牌形象。形象设计及包装，良好的企业声誉、过硬的工程质量、完善的物业管理形象，从而确立市场一流的项目形象、打好品牌塑造的基础。

四、房地产营销价格策略

制订一个合理的价格是十分重要的，一方面要可以让大众接受，另一方面又要满足开发商利润最大化的条件。

1、影响房地产价格的因素，归纳起来，主要有以下几类：

（1）政治因素：如某次大的政府机构变动，或重大政策性决策出台等都会导致房地产价格较大的涨跌。

（2）经济因素：

a.物价：物价上涨，投资者预期上涨的心里反映在房地产方面，也

造成价格上涨。

b. 土地价格：土地是房地产的原料，原来价格的上涨，房屋成品价格也会水涨船高。

c.利率：银行利率的提高紧缩对降低买方势头很有效，可刺激房地产的投资。

d.货币供应量：当货币供应量增加时，土地价值相对减少，此时若想得到与原来相同的价格的土地，势必要提高价格。

e.经济增长率：经济增长迅速，表示人民币收放提高，购买力增强，提高房地产价格，反之，则降低.

f.人口状态：人口成长率高或人口集中地区，对方地产的需求增加，房价因市场功能而自然提高。

(3)自然因素

位置：属性优劣不同而有价值的高低。地段好，交通便利的地区自然价格就高。

面积：土地面积越大，适于整体规划，价格较高,反而因缺其不可而变成奇货可居。

地势：平原或地势平坦适用于房屋兴建，产品规划，但若为山坡地、林地、低洼地区。由于开发成本高，安全性低，相应的地价也较低。